6. Vastgoed

Er komen geen wijzigingen in de fiscale positie van de eigen woning. De hypotheekrenteaftrek blijft in stand en het eigenwoningforfait blijft onveranderd. U blijft (voorlopig) recht houden op hypotheekrenteaftrek. De regering wil hiermee onzekerheid op de woningmarkt tegengaan. Lees hier de belangrijkste wijzigingen rondom vastgoed in het Belastingplan 2025.

6.1 Verlaging algemene tarief overdrachtsbelasting

Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting van 10,4% wordt per 1 januari 2026 verlaagd naar 8% voor woningen die niet in eigen gebruik zijn. Deze verlaging is nog niet opgenomen in een concreet wetsvoorstel, maar wordt opgenomen in een op een later moment in te dienen voorstel. Voor woningen die wel in eigen gebruik zijn, blijft het verlaagde tarief van 2% of de startersregeling van kracht.

Let op! Deze verlaging geldt niet voor bedrijfspanden.

6.2 Aanpak kortdurende verhuur btw

In Nederland is de verhuur van onroerend goed over het algemeen vrijgesteld van btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw die hem of haar in rekening is gebracht niet aftrekken. Dit is echter anders voor kortstondige verhuur binnen een hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf. Dan is de in rekening gebrachte btw wel aftrekbaar.

In de btw geldt een herzieningsregeling voor de aftrek van btw bij wijzigingen in het gebruik van onroerende zaken en roerende zaken waarop wordt afgeschreven. Diensten (zoals schilderwerken, architectkosten) vallen momenteel buiten deze regeling. Het Belastingplan 2025 stelt voor om de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden naar kostbare diensten aan onroerende zaken, met een herzieningstermijn van 5 jaar. Om te voorkomen dat kleine investeringendiensten onder deze maatregel vallen, wordt een drempelbedrag van € 30.000 ingevoerd.

Let op! Ondernemers die hun verbouwde onroerende zaak in het kader van kortdurende verhuur slechts voor één jaar belast gebruiken om vervolgens vrijgesteld te verhuren, zullen na de invoering van de nieuwe regelgeving worden geconfronteerd met herzienings-btw op de verbouwingskosten.

6.3 Afschaffen verlaagd btw-tarief logies

In Nederland is de verhuur van onroerend goed over het algemeen vrijgesteld van btw. Hierdoor kan de verhuurder de btw die hem of haar in rekening is gebracht niet aftrekken. Dit is echter anders voor kortstondige verhuur binnen een hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf. Dan is de in rekening gebrachte btw wel aftrekbaar.

In de btw geldt een herzieningsregeling voor de aftrek van btw bij wijzigingen in het gebruik van onroerende zaken en roerende zaken waarop wordt afgeschreven. Diensten (zoals schilderwerken, architectkosten) vallen momenteel buiten deze regeling. Het Belastingplan 2025 stelt voor om de herzieningsregeling per 1 januari 2026 uit te breiden naar kostbare diensten aan onroerende zaken, met een herzieningstermijn van 5 jaar. Om te voorkomen dat kleine investeringendiensten onder deze maatregel vallen, wordt een drempelbedrag van € 30.000 ingevoerd.

Let op! Ondernemers die hun verbouwde onroerende zaak in het kader van kortdurende verhuur slechts voor één jaar belast gebruiken om vervolgens vrijgesteld te verhuren, zullen na de invoering van de nieuwe regelgeving worden geconfronteerd met herzienings-btw op de verbouwingskosten.

6.4 Aanscherping ruilverkavelingsvrijstelling

De kavelruilvrijstelling is een belangrijk instrument binnen de overdrachtsbelasting. De kavelruilvrijstelling faciliteert de ruil van gronden en opstallen in landelijk gebied, zonder dat hierbij  overdrachtsbelasting wordt geheven. Hierdoor is de overdrachtsbelasting geen obstakel bij structuurverbeteringen in landelijke gebieden.

Omdat de kavelruilvrijstelling ook wordt gebruikt voor andere doelen, worden de voorwaarden per 1 januari 2025 aangescherpt. De vrijstelling geldt niet meer voor de verkrijging van een woning, tenzij dit een agrarische bedrijfswoning is. De agrarische bedrijfswoning en bijbehorende opstallen moeten voor de vrijstelling bedrijfsmatig voor de landbouw worden gebruikt voor ten minste tien jaar. Voor onbebouwde grond zijn geen extra beperkingen voorzien.

6.5 Geen vastgoedbelegging meer voor de fisclae beleggingsinstelling

Vanaf 1 januari 2025 mag een fiscale beleggingsinstelling niet meer direct beleggen in Nederlands vastgoed.

6.6 Aanscherping renteaftrekbeperking vastgoedlichamen

Vanaf 2025 wordt een antimisbruikbepaling ingevoerd voor de generieke renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen. De drempel voor de renteaftrekbeperking wordt 25% van de fiscaal gecorrigeerde winst (EBITDA). De drempel van € 1 miljoen geldt niet meer. Dit betekent dat de aftrekbaarheid afhankelijk is van (25% van de) gecorrigeerde winst. Door de toegenomen rentestanden kan dit  gevolgen hebben voor de fiscale aftrekbaarheid van de door uw vennootschap betaalde rente.

Let op! De EBITDA is de winst voor aftrek van rente, belastingen en afschrijvingen.